В Дагестане сейчас предлагается большое количество объектов на продажу на берегу моря под сдачу и получения арендного дохода. Но как оценить, на сколько они окажутся рентабельными и как быстро окупятся, знают не все. В этой статье мы поможем разобраться с тем, как правильно оценить объект для покупки и на что обратить внимание, чтоб не потерять свои деньги.
Мы будем использовать понятие «Инвестиционный объект» - это объект недвижимости, который покупают для получения арендного дохода. Это могут быть дома у моря, номера в отелях или любая коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду.
Стоимость любого инвестиционного объекта складывается из нескольких важных параметров:
1. Арендный доход, который дает номер в отеле (домик у моря)
2. Заполняемость (количество дней в году, который будет сдаваться объект)
3. Стоимость аренды в сутки (чем выше стоимость, тем больше доход)
4. Время завершения строительства – очень важный параметр
5. Время окупаемости затрат, вложенных на покупку объекта
6. Ежегодный прирост стоимости самого объекта
7. Риски остаться пустым без туристов
Разберем каждый пункт более детально на конкретном примере.
Для того, чтобы понять сколько стоит заплатить за тот или иной объект, нужно посчитать сколько он принесет дохода.
Например, вы рассматриваете к покупке три варианта:
Вариант 1 - домик у моря, три комнаты 80 кв.м. Домик стоит на улице, окружающей инфраструктуры нет. В домике возможно размещение большой семьи до 6 человек.
1. Цена покупки – 8 млн. руб.
2. Стоимость аренды в сутки 18 000 рублей (цена сформирована только тем, что дом позволяет поселить большое количество людей)
3. Заполняемость будет небольшая, так как сейчас туристы приезжают организованными группами и туроператоры не размещают их в отдельных домиках, а выбирают места размещения (отели), в которых можно заселить всю группу вместе. При этом, там должна быть закрытая охраняемая территория, кафе, бассейн и анимации. Сегодня туристы не хотят сами готовить, им нужны завтраки. Они выбирают комфортные места отдыха, где днем можно искупаться в бассейне (особенно с детьми), а вечером посидеть в кафе и посмотреть анимации и концерты. Поэтому, прогнозируемая заполняемость за сезон – будет не более 60 летних дней
4. Очень большие риски остаться без клиентов (туристов) из-за отсутствия комплексной инфраструктуры. Нет благоустроенных дорог, закрытой и охраняемой территории, нет бассейнов, нет кафе и ресторанов, нет анимаций и частного пляжа. Вечером туристам нечего делать. Скорее всего, такие дома, так же как и посуточные квартиры будет сложно сдать. Они будут пустовать.
Итого: расчет:
60 дней умножаем 18000 руб. (цена в сутки) = 1 080 000 руб. получаем дохода в год (в сезон)
Минусуем расходы на уборку, стирку, уход 20% = 1080 000 -20% = 864 000 в год.
Окупаемость: = 8 000 000 (цена покупки) делим на 864 000 (доход от аренды в год) = 9 лет окупаемости.
Итог: Дом за 8 млн. руб. окупит себя за 9 лет при прочих равных условиях. При этом, очень высока вероятность (риск) того, что он останется невостребованным у туристов.
Вариант 2 - номер (25 кв.м.) в условном отеле №-1 на берегу моря. Цена покупки - 3,8 млн. руб. Объект сдается через три – четыре года. Благоустроенная территория, большое количество номеров, бассейнов нет. Стоимость суточной аренды такого номера – 9 000 рублей в сутки.
1. Цена покупки номера – 3,8 млн. руб.
2. Стоимость аренды в сутки составит 9000 рублей
3. Заполняемость в году будет средняя (не высокая), из-за огромного количества таких же номеров в этом же отеле (конкуренция), а также короткого сезона без бассейнов с подогревом. Предполагаемая заполняемость 80 дней в году.
4. Сроки сдачи через 3-4 года отдаляют получение первого арендного дохода на 4 года. За это время другие объекты уже заработают по 3-4 млн. руб.
5. Высокий риск затягивания сроков строительства и не сдачи объекта даже в эти указанные сроки.
Расчет:
80 дней сдачи в аренду умножаем на 9000 (цена аренды в сутки) = получаем 720 000 рублей дохода в год (в сезон лета).
Минусуем с него 25% расходов Управляющей компании на уборку, стирку и обслуживание номеров = 720 000 – 25% = 576 000 руб вы получите доход от сдачи в аренду но только через 3-4 года!!!
Итого:
3,8 млн (цена покупки) делим на 576 000 (годовой доход) и прибавляем 3 года = 9,5 лет окупаемости проекта!
Вариант 3 - номер (40 кв.м.) в отеле №-2 на берегу моря. Цена покупки – 6,2 млн. руб. Объект построен и готов к сдаче. Это комплексный отель, на территории есть бассейны с подогревом, кафе-столовая, вечерние анимации для детей и взрослых, частный пляж с жезлонгами и баром. Номерной фонд – большие семейные номера с двориком Deluxe и двухэтажные пентхаусы Люксы. Стоимость сдачи в аренду таких номеров на июлю-август 2024 года – 16 000 руб в сутки.
1. Стоимость покупки – 6,2 млн. руб.
2. Стоимость аренды номера Делюкс 40 кв с двориком на 4 чел = 16000 в сутки (цена номера формируется и за счет богатой инфраструктуры отеля)
3. Заполняемость 120 дней в году (увеличен сезон за счет подогрева бассейнов – это май и сентябрь), плюс, комплексная инфрастуктура, кафе, вечерние анимации и развлечения для детей и взрослых увеличат посещаемость данного отеля кратно.
4. Объект готов к сдаче уже с этого года
5. Рисков остаться без туристов нет. В комплексных отелях такого уровня свободных мест не бывает никогда.
Расчет:
16000 (цена аренды номера в сутки) умножаем на 120 дней аренды = 1 920 000 руб дохода получаем в сезон (в год). Минусуем 25 % расходов Управляющей компании на уборку, стирку и обслуживание номеров = 1 920 000 -25% = 1 440 000 получаем чистого арендного дохода в год (в сезон)
ИТОГ:
6 200 000 (цена покупки номера) делим на 1 440 000 (аренду, который он приносит в год) = получаем ОКУПАЕМОСТЬ 4,3 года!
Данный номер окупит себя всего за 4,3 года!
Ссылка на сайт этого отеля hotel-santorini.ru
При анализе и расчетах, анализ цен взят из сайтов официальных отелей. Вы можете сами посмотреть стоимость бронирования на июль-автгуст 2024 года в номера 35-40 кв.м. на 3-4 человека в сутки в отелях: Рамина Фэмили, Парнас, Альградо, Джами и другие.
Мы будем использовать понятие «Инвестиционный объект» - это объект недвижимости, который покупают для получения арендного дохода. Это могут быть дома у моря, номера в отелях или любая коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду.
Стоимость любого инвестиционного объекта складывается из нескольких важных параметров:
1. Арендный доход, который дает номер в отеле (домик у моря)
2. Заполняемость (количество дней в году, который будет сдаваться объект)
3. Стоимость аренды в сутки (чем выше стоимость, тем больше доход)
4. Время завершения строительства – очень важный параметр
5. Время окупаемости затрат, вложенных на покупку объекта
6. Ежегодный прирост стоимости самого объекта
7. Риски остаться пустым без туристов
Разберем каждый пункт более детально на конкретном примере.
Для того, чтобы понять сколько стоит заплатить за тот или иной объект, нужно посчитать сколько он принесет дохода.
Например, вы рассматриваете к покупке три варианта:
Вариант 1 - домик у моря, три комнаты 80 кв.м. Домик стоит на улице, окружающей инфраструктуры нет. В домике возможно размещение большой семьи до 6 человек.
1. Цена покупки – 8 млн. руб.
2. Стоимость аренды в сутки 18 000 рублей (цена сформирована только тем, что дом позволяет поселить большое количество людей)
3. Заполняемость будет небольшая, так как сейчас туристы приезжают организованными группами и туроператоры не размещают их в отдельных домиках, а выбирают места размещения (отели), в которых можно заселить всю группу вместе. При этом, там должна быть закрытая охраняемая территория, кафе, бассейн и анимации. Сегодня туристы не хотят сами готовить, им нужны завтраки. Они выбирают комфортные места отдыха, где днем можно искупаться в бассейне (особенно с детьми), а вечером посидеть в кафе и посмотреть анимации и концерты. Поэтому, прогнозируемая заполняемость за сезон – будет не более 60 летних дней
4. Очень большие риски остаться без клиентов (туристов) из-за отсутствия комплексной инфраструктуры. Нет благоустроенных дорог, закрытой и охраняемой территории, нет бассейнов, нет кафе и ресторанов, нет анимаций и частного пляжа. Вечером туристам нечего делать. Скорее всего, такие дома, так же как и посуточные квартиры будет сложно сдать. Они будут пустовать.
Итого: расчет:
60 дней умножаем 18000 руб. (цена в сутки) = 1 080 000 руб. получаем дохода в год (в сезон)
Минусуем расходы на уборку, стирку, уход 20% = 1080 000 -20% = 864 000 в год.
Окупаемость: = 8 000 000 (цена покупки) делим на 864 000 (доход от аренды в год) = 9 лет окупаемости.
Итог: Дом за 8 млн. руб. окупит себя за 9 лет при прочих равных условиях. При этом, очень высока вероятность (риск) того, что он останется невостребованным у туристов.
Вариант 2 - номер (25 кв.м.) в условном отеле №-1 на берегу моря. Цена покупки - 3,8 млн. руб. Объект сдается через три – четыре года. Благоустроенная территория, большое количество номеров, бассейнов нет. Стоимость суточной аренды такого номера – 9 000 рублей в сутки.
1. Цена покупки номера – 3,8 млн. руб.
2. Стоимость аренды в сутки составит 9000 рублей
3. Заполняемость в году будет средняя (не высокая), из-за огромного количества таких же номеров в этом же отеле (конкуренция), а также короткого сезона без бассейнов с подогревом. Предполагаемая заполняемость 80 дней в году.
4. Сроки сдачи через 3-4 года отдаляют получение первого арендного дохода на 4 года. За это время другие объекты уже заработают по 3-4 млн. руб.
5. Высокий риск затягивания сроков строительства и не сдачи объекта даже в эти указанные сроки.
Расчет:
80 дней сдачи в аренду умножаем на 9000 (цена аренды в сутки) = получаем 720 000 рублей дохода в год (в сезон лета).
Минусуем с него 25% расходов Управляющей компании на уборку, стирку и обслуживание номеров = 720 000 – 25% = 576 000 руб вы получите доход от сдачи в аренду но только через 3-4 года!!!
Итого:
3,8 млн (цена покупки) делим на 576 000 (годовой доход) и прибавляем 3 года = 9,5 лет окупаемости проекта!
Вариант 3 - номер (40 кв.м.) в отеле №-2 на берегу моря. Цена покупки – 6,2 млн. руб. Объект построен и готов к сдаче. Это комплексный отель, на территории есть бассейны с подогревом, кафе-столовая, вечерние анимации для детей и взрослых, частный пляж с жезлонгами и баром. Номерной фонд – большие семейные номера с двориком Deluxe и двухэтажные пентхаусы Люксы. Стоимость сдачи в аренду таких номеров на июлю-август 2024 года – 16 000 руб в сутки.
1. Стоимость покупки – 6,2 млн. руб.
2. Стоимость аренды номера Делюкс 40 кв с двориком на 4 чел = 16000 в сутки (цена номера формируется и за счет богатой инфраструктуры отеля)
3. Заполняемость 120 дней в году (увеличен сезон за счет подогрева бассейнов – это май и сентябрь), плюс, комплексная инфрастуктура, кафе, вечерние анимации и развлечения для детей и взрослых увеличат посещаемость данного отеля кратно.
4. Объект готов к сдаче уже с этого года
5. Рисков остаться без туристов нет. В комплексных отелях такого уровня свободных мест не бывает никогда.
Расчет:
16000 (цена аренды номера в сутки) умножаем на 120 дней аренды = 1 920 000 руб дохода получаем в сезон (в год). Минусуем 25 % расходов Управляющей компании на уборку, стирку и обслуживание номеров = 1 920 000 -25% = 1 440 000 получаем чистого арендного дохода в год (в сезон)
ИТОГ:
6 200 000 (цена покупки номера) делим на 1 440 000 (аренду, который он приносит в год) = получаем ОКУПАЕМОСТЬ 4,3 года!
Данный номер окупит себя всего за 4,3 года!
Ссылка на сайт этого отеля hotel-santorini.ru
При анализе и расчетах, анализ цен взят из сайтов официальных отелей. Вы можете сами посмотреть стоимость бронирования на июль-автгуст 2024 года в номера 35-40 кв.м. на 3-4 человека в сутки в отелях: Рамина Фэмили, Парнас, Альградо, Джами и другие.